Konuyu şahsımca özetlersem, ELBİRLİĞİ MÜLKİYET'te hissedarlar harici satış mümkün değildir, toplu satış tabii ki gerçekleşebilir ve guruplar kendi aralarında hisse devri gerçekleştirebilir. Ancak, dava yoluyla PAYLI MÜLKİYETE çevrilmesiyle, hissedarlar kendi paylarını diğer paydaşların RIZASI ARANMAKSIZIN devredebilir.
Bir gayrimenkulün ortaklarını gösteren tapu türüne hisseli tapu denir. Gayrimenkul sahiplerinin isimlerinden iştirakçi gurubun açık bir şekilde hisseli tapuda yazar ve gayrimenkulün kaç ortağı olduğu belirtilir. Hangi ortağın hangi bölüme sahip olduğu ise belirtilmez ve böyle bir hak sahipliği iddia edilemez.
Hisseli tapuda ELBİRLİĞİ MÜLKİYET ya da PAYLI MÜLKİYET söz konusu olabilir. Elbirliği mülkiyette ortakların belli paylara ayrılmış hissesi bulunmaz. Paylı mülkiyette gayrimenkul belli paylara ayrılmıştır. Her malikin payı oransal olarak belirlenmiştir.
Hisseli Tapunun Satışı
Hisseli tapunun satışında alıcı ve satıcının anlaşmasının yeterli olmaması dolayısıyla müstakil tapu satışları kadar kolay değildir.
Satış işlemi başlamadan hissedarların anlaşmış olmaları, hissedarların sahip olduğu ön alım hakları sebebiyle önem arz eder ön alım hakkının hukuktaki kavramını şufa hakkı olarak tanımlayabiliriz. Şufa hakkı nedir? Derseniz diğer makaleme göz atabilirsiniz?
Ortaklar kendi hisselerini satabilir ancak diğer hissedarın haberi olmadan satış yaparsa şufa davası açılabilir. Hissedarların noter aracılığıyla haberinin olması durumunda şufa hakkı kaybolur.
Rızai Taksim Belgesi ve İzalei Şuyu Nedir?
Hisseli tapuya sahip olanlar hangi bölümün kendisine ait olduğunu gösteren bir sözleşme imzalayabilir. Bu sözleşmeye de hukuki alanda rızai taksim belgesi denmektedir. Ancak rızai taksim sözleşmesinin tapuya herhangi bir etkisi ya da yansıyan herhangi resmi bir özelliği de bulunmaz.
Taşınmazın satılmasını isteyen hisse sahibi aynı zamanda izalei şuyu davası açma hakkına da sahip olacaktır. İzalei şuyu davası mahkeme tarafından tüm ortakların bildirilerek gayrimenkulün bedelinin belirlenmesi ve ödenen paranın hissedarlar arasında paylaştırılması işlemine denmektedir.
Ayrıca izalei şuyu davası açmak için iki tarafın birden rızasının olması gerekmez. Yani sadece taraflardan biri bile bu davayı açabilir ve gayrimenkulün satışını gerçekleştirebilir.
Hisseli tapu konusunda aslında sık sık karşılaşılan en büyük problem hissenin hangi daireye ait olduğu konusudur.
Bu nedenle satış işleminden önce bahsi geçen binaya giderek daire sahibi olan başka hissedarlarla konuşmanız ve onlardan daha detaylı bilgi almanız problemi çözebilir.
